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富阳区商品房库存情况简析
发布时间:2016年12月29日

 

近三年来,富阳区商品房市场起伏较大,成为政府和各界以及广大市民关注的焦点。进入2016年,在多重利好政策和峰会效应等因素影响下,富阳区房地产市场明显回暖,销售形势趋好,库存压力缓解,但结构性问题仍然存在。本文通过对近年富阳区商品房库存情况的分析,提出一些思考和建议。

一、富阳区商品房库存情况

(一)商品房库存压力犹存

2014年以来,富阳区房地产开发企业商品房库存变化大致可分为三个阶段:2014年,全区可售商品房大幅增加,可售套数由3月末的4740套增至9020套,面积达120.5万平方米;2015年前三季度,全区商品房可售套数和面积高位运行,小幅波动,20159月达到峰值10152套,面积为134.5万平方米;随后可售商品房套数回落,截至20169月,商品房可售套数降至6952套,面积为96.8万平方,可售面积同比下降28.0%,近两年首次跌入百万平方米内。

 2014年,商品房去库存周期(商品房可售面积/12个月的平均销售面积)持续攀升,20149月达到峰值33个月。2015年,随着“330新政”等一系列鼓励支持住房需求的政策相继出台,楼市逐步回暖,商品房去化周期在24个月左右波动;2016年以来,富阳区楼市销售火爆,商品房去库存周期迅速回落,截至20169月已降至14个月,但去库存周期仍在12个月以上,属于库存较大区间。



(二)住宅库存压力缓解

近三年,住宅可售套数、可售面积及去化周期的变化趋势与商品房基本一致。截至20169月,可售套数面积降至3668套,面积为49.7万平方,可售面积同比下降47.4%。去化周期已降至8个月,属于库存相对合理区间。

(三)商业办公用房压力持续增大

目前,富阳区住宅去化压力相对较小,而商品房仍面临较大的压力,原因在于商业办公用房去化问题突出。近三年,商业办公用房可售面积持续上升,20143月商业办公用房可售面积为10.7万平方米,仅占商品房可售面积的13.2%20169月升至47.1万平方米,占比高达48.7%。与之相反,商业办公用房销售面积总体呈下降趋势,从近12个月商业办公用房销售面积指标看,20143月为6.0万平方米,20169月仅为1.2万平方米。

(四)待售时间在1年内的现房上升

20169月,全区待售面积1年以内的商品房面积为24.9万平方米,占现房总待售面积的46.6%,比2015年初上升18.3个百分点;待售时间1年以上3年以内的面积为19.9万平方米,占比37.2%,比2015年初下降19.7个百分点;待售面积3年以上的商品房面积为8.6万平方米,占比16.1%,比2015年初上升1.2个百分点。一般情况下,待售时间越长,去化周期越长。近两年,待售1年以内商品房占比扩大,而待售1-3年的商品房占比减小,待售3年以上商品房占比基本持平,现房库存结构有所优化。

(五)大户型住宅库存占比较高

20169月,小户型住宅(90平方米及以下)待售面积0.97万平方米,仅占3.2%;中户型住宅(90-144平方米)待售面积6.3万平方米,占20.8%;大户型住宅(144平方米及以上)待售面积23.0万平方米,占76.0%,与2015年年初相比,各户型住宅库存的占比变化不大。

1  2015年年初和20169月不同户型住宅待售面积占比

户型

90平方米及以下

90-144平方米

144平方米及以上

2015年年初

3.4%

19.2%

77.4%

20169

3.2%

20.8%

76.0%

(六)逾九成待售现房集中于四个街道

20169月,全区商品房现房库存主要集中在富春区块、银湖区块、东洲区块和鹿山区块,共计49.8万平方米,约占全区商品房待售面积的93.5%。其中,富春区块商品房待售面积为19.0万平方米,占35.7%;银湖区块16.9万平方米,占16.9%;东洲区块9.5万平方米,占17.8%;鹿山区块4.4万平方米,占8.3%。从物业类型看,富春区块和银湖区块商业办公用房待售面积占比较大,分别占商品房待售面积的57.9%56.9%;鹿山区块的待售主体为住宅,约占商品房待售面积的的72.8%;东洲区块待售商品房均为住宅。

二、对富阳区商品房库存状况的几点认识

(一)土地购置等先行指标下降明显

从国土局近年公开出让国有土地资料来看,2013-20169月,房地产企业购买的土地分别为11宗、6宗、4宗、2宗,出让土地金额分别为36.6亿元、11.6亿元、9.8亿元、5.4亿元,土地出让金额显著下降。此外,2013-20169月,房地产开发企业到位资金分别为171.1亿元、179.1亿元、173.6亿元、115.9亿元,预计2016年全年到位资金将明显低于2013-2015年。土地购置和企业到位资金一般作为分析房地产开发投资走势的先行指标,两个指标分别反映了房地产开发两大要素即资金和土地的情况,两者的下降一定程度上反映出富阳区房地产开发投资状况。

(二)商业办公用房供求问题凸显

目前,富阳区商业办公用房库存高企,市场需求不足,去库存压力增大。近三年来,全区商业办公用房新开工面积逐年增长,供给持续扩大。20161-9月商业办公用房新开工面积29.7万平方米,超过2014年和2015年新开工面积之和。而20161-9月,商业办公用房销售面积仅为2014年全年的27.9%,是2015年全年的36.7%。富阳区商业办公用房供过于求问题凸显,成为富阳区商品房去库存的难点。通过调查了解,部分房企采取以租代售的方式缓解资金压力。

(三)住宅户型结构不尽合理

从全区来看,20169月大户型住宅(144平方米及以上)待售面积23.0万平方米,占76.0%。大户型住宅库存占比高的原因,一方面源于其面积大、总价高,本身销售周期较长;另一方面源于市场供求结构性矛盾。

分区块看,四大区块的待售、新开工和销售情况,在户型结构上存在较大差异。鹿山区块和银湖区块,大户型住宅待售面积占比过大的问题尤为突出。以银湖区块为例,20161-9月销售面积中,144平方米及以上的住宅仅占16.3%,而住宅待售面积中,144平方米及以上的住宅占比高达98.0%

从新开工面积看,20161-9月四大区块的大户型住宅新开工面积占比均有所缩减。例如银湖区块,本年没有新开工大户型住宅,可见市场对于住宅库存和销售形势不匹配这一结构性问题,已作出相应调整。

2  2016年不同户型住宅待售面积、新开工面积和销售面积占比

指标

9月待售面积

1-9月新开工面积

1-9月销售面积

户型

90平方米及以下

90-144平方米

144平方米及以上

90平方米及以下

90-144平方米

144平方米及以上

90平方米及以下

90-144平方米

144平方米及以上

富春区块

10.1%

59.5%

30.5%

18.1%

61.4%

20.5%

13.6%

73.2%

13.2%

鹿山区块

0.3%

0.2%

99.6%

17.0%

83.0%

0.0%

21.1%

69.9%

9.1%

银湖区块

0.9%

1.1%

98.0%

6.5%

93.5%

0.0%

32.1%

51.5%

16.3%

东洲区块

0.9%

9.7%

89.4%

0.0%

55.9%

44.1%

3.6%

7.4%

89.0%

三、政策建议

(一)精准调控,促进房企理性开发。

合理开发是去库存、稳投资和防风险的重要后盾,对去库存具有关键意义,需要住建、规划、国土等多部门联动,推行差异化土地调控。结合不同区块库存、施工、待开发土地和销售等情况,及时对土地出让指标进行调控。目前,富阳区住宅去化周期已降至相对合理区间,需维持一定的推地频率。针对富阳区商业办公用房库存较大的区域,应严格控制相应性质的土地出让,从源头上防止“死库存”的滚雪球效应。通过对土地供应的精准调控,引导企业理性开发房地产项目。

(二)多措并举,盘活商业办公存量。

商业办公用房待售面积库存较大,应结合分布区域和库存原因,积极研究推进存量消化或用途转化。一是,引导房地产企业做好前期市场调研,主动适应市场需求,进行差异化招商。二是,通过以租代售的方式,降低商业办公用房的空置率。三是,鼓励产业创新,促成开发商进行以高科技、文化创意等为先导的跨界资源整合。

(三)对接供需,优化住宅结构类型。

以支持合理住房需求、优化库存结构、稳定房地产市场为导向,分区域细化研究社会消费水平和市场即期需求,合理确定各种类型、不同档次商品房之间的供应数量,兼顾社会多层次的住房需求。如,随着富阳区融杭步伐不断加快,银湖区块价格洼地优势显现,今年以来,销售形势较好。其中,中小户型住宅销售尤为火爆,在后续开发中,银湖区块可适度增加中小户型、低总价住宅占比。

(四)产城融合,提升城市吸引力。

与杭州市其他区相比,富阳区产业基础相对薄弱,城市配套基础设施相对落后,需进一步加大招商引资,优化产业结构,培育特色优势产业,改善交通、教育、卫生等配套基础设施,扩大就业机会和人口吸纳能力,提升房地产软实力,增强置业吸引力,为富阳区商品房消化库存提供良好的经济基础和社会环境。

1.可售面积 指在售新建商品房包括现房和期房库存面积,数据来自住建局。

 2.待售面积 指在售新建商品房现房库存面积,数据来自统计报表。

 3.去化周期=可售面积/12个月的平均销售面积。

                      



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